(Nguồn: Nhóm nguyên cứu Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức - Học viện Tài chính và Đầu tư Bất động sản) “Tai họa bất ngờ” Thị trường bất động sản Việt Nam đã qua thời đoạn khó khăn kéo dài, bắt đầu từ năm 2011, khi ngân hàng Nhà nước thực hành chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát lạm phát, khiến dòng tín dụng cho bất động sản bị siết lại. Theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, Học viện Tài chính, việc hãm phanh đột ngột dòng tín dụng cho bất động sản khiến cho nhiều doanh nghiệp trong ngành rơi vào khủng hoảng, bởi các doanh nghiệp chưa chuẩn bị để đối phó với cuộc khủng hoảng bất thần và kéo dài này. Khi thị trường không tiếp cận được vốn, thanh khoản ngay tức thì bị đóng băng, hàng tồn kho chất đống. Theo ước lượng, số lượng căn hộ tồn kho cuối năm 2012, đầu năm 2013 khoảng tiến độ vp6 linh đàm 70.000 căn hộ và số hàng tồn kho này phải mất 7 năm để tiêu thụ hết (chưa kể tồn kho ở các phân khúc khác như nhà thấp tầng, liền kề, đất nền…). Việc hàng tồn kho lớn đã gây tác động thụ động đến dòng tiền và tài chính của các doanh nghiệp đầu tư, kinh dinh bất động sản. Trong thời đoạn 2011 - 2012, khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm mạnh và xuống mức đáng lo ngại. Cụ thể, khả năng tính sổ nhanh năm 2010 đang ở mức 1,05 lần đã xuống còn 0,65 lần năm 2011 và đấu giảm xuống 0,61 lần năm 2012. Trong khi đó, khả năng thanh toán hiện cũng giảm từ mức 1,83 của năm 2010 xuống 1,55 năm 2011 và dù có nhích nhẹ trở lại ở mức 1,57 năm 2012, nhưng việc thị trường bất động sản đóng băng, tồn kho lớn, chẳng thể chuyển hóa thành tiền mặt khiến nhiều công ty chẳng thể trả được nợ đến hạn. Do đó, nợ xấu hệ trọng đến bất động sản cũng tăng cao, chiếm 80% tổng nợ xấu của ngành nhà băng. Không chỉ khả năng thanh toán giảm mạnh, khả năng tính sổ lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh, từ mức trên 12 lần năm 2010, xuống còn gần 2,6 lần trong năm 2012, thậm chí trong năm 2011 chỉ còn 2,4 lần, mức thấp nhất kể từ năm 2006. Điều này cho thấy, hiệu quả dùng vốn vay của các công ty trong ngành giảm xuống. Căn do chính là chính sách thắt chặt tiền tệ, khiến lãi suất ở mức rất cao, có lúc lên đến trên 20%/năm. Thiếu vốn, đầu ra không có khiến hàng trăm dự án phải dừng khai triển, nằm “trơ gan cùng tuế nguyệt” hàng năm trời. Hệ quả đã khiến cho không chỉ ngành bất động sản, mặc cả nền kinh tế khó khăn, trong đó chịu tác động lớn nhất là ngành nhà băng và nguyên liệu xây dựng. Chỉ tính riêng trong năm 2013, đã có hơn 10.000 doanh nghiệp ngành xây dựng giải tán, hoặc tạm dừng hoạt động, theo thống kê của Bộ Xây dựng. Một lý do nữa khiến các doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn, theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, là do các công ty bất động sản đã không nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách hàng khi thiết kế các sản phẩm bất động sản. Trong khi phần lớn người dân có thu nhập khiêm tốn và có nhu cầu lớn với căn hộ giá phải chăng và diện tích chung cư kim văn kim lũ ct12 vnexpress nhỏ, thì các doanh nghiệp lại quá tụ tập vào phân khúc cao cấp, các căn hộ chung cư có diện tích lớn, dẫn đến cung và cầu chẳng thể gặp nhau. Bên cạnh đó, do đầu tư dàn trải, nên khi không tiếp cận được vốn, các dự án bị dở dang, chậm tiến độ khiến sản phẩm bất động sản bị tồn đọng trên diện rộng.
(Nguồn: Nhóm nguyên cứu Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức - Học viện Tài chính và Đầu tư Bất động sản) Dễ thở hơn Trước sự khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản, ảnh hưởng chung đến cả nền kinh tế, đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành quyết nghị 02, trong đó có nhiều giải pháp tương trợ bất động sản. Sau quyết nghị 02 của Chính phủ, các bộ, ngành đã ban hành các văn bản chỉ dẫn như nới tín dụng và đưa ra nhiều giải pháp giảm lượng hàng tồn kho bất động sản. Với những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành, thị trường bất động sản bắt đầu có những bước trở mình vào cuối năm 2013. Bắt đầu từ khoảng thời kì này, thanh khoản thị trường tăng lên, các đợt mở bán cũng rầm rộ được khai triển, hàng tồn kho giảm xuống rõ rệt. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tồn kho bất động sản cuối năm 2013 giảm gần 1/3 so với đầu năm, chủ yếu do các doanh nghiệp cơ cấu lại dòng chung cư đại thanh ct10b sản phẩm, tập kết lớn cho dòng sản phẩm có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70 m2. Thanh khoản dần cải thiện cũng giúp bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản bớt u ám hơn. Nhiều doanh nghiệp đã thoát lỗ, thậm chí một số doanh nghiệp vượt chỉ tiêu lợi nhuận năm. Số liệu sơ bộ từ thưa tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, khả năng thanh toán nhanh của các doanh nghiệp dù vẫn còn dưới 1, nhưng đã tăng lên mức 0,79 lần so với 0,61 lần của năm 2012. Trong khi đó, khả năng thanh toán hiện giờ của các doanh nghiệp trong ngành cũng tăng lên lức 1,75 lần, gần về với mức của năm 2010. Bên cạnh đó, khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp cũng được cải thiện, lên mức 4,61 lần, dù vẫn thấp so với tuổi từ 2010 về trước. Lý do chính là các doanh nghiệp ít phụ thuộc hơn vào nguồn vốn ngân hàng và không đầu tư dàn trải. Ngoại giả, lãi suất cho vay cũng dần được hạ xuống, hiện chỉ còn độ 10%/năm, cũng tương trợ nhiều cho các doanh nghiệp. Đánh giá về triển vọng thị trường trong năm 2014 và các năm tiếp theo, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, thị trường đã qua thời đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi. Theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản đã đi qua thời đoạn sóng gió và những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường sẽ phát huy tác chung cư vp5 linh đàm chênh thấp dụng rõ rệt hơn trong năm 2014. Trong khi đó, theo nhóm nghiên cứu của Ths.Nguyễn Tuấn Dương và Ths. Lưu Hữu Đức, sự đóng băng của thị trường bất động sản trong thời đoạn 2011 - 2013 là một cuộc thí nghiệm sức khỏe của các doanh nghiệp trong ngành. Sau tuổi này, thị trường sẽ từng bước hồi phục và phát triển. Điều quan trọng là các công ty cần rút ra những bài học kinh nghiệm cho mình để tránh lặp lại những sai lầm, hướng đến sự phát triển vững bền. Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cũng đánh giá, năm 2014, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn, do đó, nhịp “làm ăn” cũng sẽ nhiều hơn. Đó cũng là nhóng của nhiều doanh nghiệp khi xây dựng kế hoạch kinh dinh năm 2014. Năm 2014, CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 1.746 tỷ đồng, tăng 1,63 lần so với năm 2013; lợi nhuận trước thuế thống nhất dự định 223 tỷ đồng, tăng 1,5 lần. Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) dự định mức tăng trưởng từ 15 - 40% cả về doanh thu và lợi nhuận trong năm 2014. CTCP Phát triển thị thành Từ Liêm (NTL) cũng dự định kế hoạch lợi nhuận trước thuế 95 tỷ đồng, cao hơn 5 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2013... Trần Lê |
Năm 2012, có nhẽ là năm mà cái tên Lê thanh thoả ‘nóng’ hơn bất cứ lúc nào. Hàng loạt dự án của doanh nhân này đã được giảm giá “sốc”.
&Ldquo;Sốc” bởi lẽ lần đầu tiên ở Hà Nội có một projet chung cư thương nghiệp được bán với giá…10 triệu đồng/m2, mức giá rẻ hơn cả nhà ở từng lớp. Projet Đại Thanh (xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì, Hà Nội) đã làm nên một “cơn sốt” nhà đất hiếm có trong thời khắc thị trường đang “đóng băng” như hiện thời.
Tuy nhiên, thực tế đây là một "chiêu độc" của vị đại gia này. Vì những căn hộ giá 10 triệu đồng/m2 không nhiều, cốt yếu là bán cho cán bộ công viên chức và vị trí cũng không hẳn đẹp, diện tích cũng khá nhỏ, chao đảo từ 30 - 36 m2.
Dù vậy, nhưng phương thức này “độc” ở chỗ chẳng tốn công quảng cáo mà dự án nổi như cồn, người mua chen chân.
Không chỉ projet Đại Thanh có mức giá rất linh hoạt, dự án VP3 Linh Đàm, Công ty cũng đưa ra chính sách sốc không kém: giảm giá từ 33 triệu đồng/m2 xuống 22 triệu đồng/m2.
Cơ hội đến với những người ăn lương nhanh chân trên thị trường. Lời giải giải pháp sức cầu của ông Thản đã đi trước chiến lược và thị trường một bước, khi năm 2013, với một loạt chính sách can thiệp đằng sau chung cư tọa lạc xã hội, phân khúc căn hộ giá rẻ được dự báo sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt, chứ không chỉ giới hạn xây dựng vài công trình projet như hiện nay.
3 nguyên tắc vàng
Không thích xuất đầu lộ diện ở khắp chốn khắp nơi, đại gia này cũng không yêu cầu nói nhiều về bản thân mình, song nếu gặp người làm công tâm đắc, ông có thể ngồi hàng giờ để nói chuyện về kinh doanh, về bản sắc của Công ty Việt trên thị trường cạnh tranh đầy quyết liệt. Vui mà không nhờn, kính mà không sợ, ấy là cảm giác ông tạo ra cho nhân viên đối diện.
Ông Thản còn chủ trương mua, thuê những vùng đất vị trí không trung tâm, giá ưu đãi nhưng sinh lợi vì có tầm phát triển. Ông bảo: “Khi ít vốn và cả khi đã trường vốn, nên áp dụng sách lược mua rẻ để bán rẻ hoặc kinh doanh lâu dài”. Đơn cử như việc doanh nghiệp mua các khu đất tại Định Công và Bắc Linh Đàm (Hà Nội). Đất Định Công là đất san lấp ao đầm giá rẻ, đất Linh Đàm giá đã san lấp mới, giá vài ba triệu đồng/m2 cũng rẻ so với mặt bằng giá đất Hà Nội thời điểm đó. Tầm nhìn của ông thể hiện ở chỗ, nhận định được hoặc biết thông tin sớm các khu đất lô đất đều tọa lạc trong quy hoạch phát triển của Thủ đô. Khu đô thị Xa la (Hà Đông), khi bắt đầu vị trí là đất loại 3, nhưng vị trí xong hạ tầng, đất đã trở thành loại 1 (Hà Tây sáp nhập với Hà Nội).
